仙台まちかどコンサルブログ

「仙台まちかどコンサルブログ」のカテゴリ「不動産売買のポイント」に投稿されたすべての記事の一覧です。

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久しぶりに「不動産売買のポイント」についてのアップ。
しばらく、筆が止まってしまっていましたが、
今後は、最低1ヶ月に一度は、アップしていきたいと思いますので、
たまにチェックしてみてくださいね。
2009年12月までの全体完成を目指して頑張ります！

今日のテーマは、不動産購入のポイント1。
「購入目的をしっかりと持つこと」

不動産の売却でもその目的を持つことは必要ですが、
売却の場合は、後に「失敗した」としても、
一般には負債を伴うものではないので、
まだ取り返しが効きます。

しかし、不動産の購入は、
負債や本当に困った時に転売できるかなどのリスクを抱えることになります。
それらのリスクを最小限に食い止めるためにも、
「購入目的を明確に持つこと」は、第一のポイントになると考えています。

一口に不動産購入と言っても、
使用目的別には「居住用、投資用、事業用」に分かれます。

そして、単に居住用と言っても

「将来にわたってずっとそこに住み続ける永住型」
「将来的な私的年金の確保を含めた賃貸併用型」
「将来の転勤や移転時の売却を考慮した転売前提型」
「将来的な賃貸転換型」

などに分類されていきます。

また、投資用も
「住宅賃貸運用型やオフィス店舗運用型」から始まり、

さらに、

「完全な不動産賃貸事業型」
「金融商品などとのリスクヘッジ目的の不動産運用型」
「個人年金創出型」
「相続対策型」
「それらに将来的な転売を考慮した運用目的ミックス型」

などに細かく分かれていきます。

もちろん事業用にしても同様ですし、
事業用の場合は、会計処理とのバランスもより重要になってきます。

会社でも勉強でも何でもそうだと思いますが、
その理念や目的が明確でなければ、
その意味や価値も薄れてしまいます。

不動産の売却・購入にしても、何らかのご事情やお考えがあって
購入検討に至っていると思います。

弊社が、不動産コンサルティングを行っていく上で
第一に考慮することは、
「その物件保有に至った過去の経緯や事情を確認し、
そして、現在の状況を捉えた上で最終的にどうしたいのか」を明確にすること。
そこから初めて「将来の目的」が導き出されてくると考えています。

不動産購入の第1ポイント、
「購入目的をしっかり持つこと（導き出すこと）」。
後々、失敗したとならないためにも、十分に検討してみてくださいね。

次回は、不動産購入のポイント2についてお話したいと思います。

不動産売買のポイントは？
前回は1回目として、不動産媒介契約の種類についてお話しました。
今回は、媒介契約の種類により
実際の仲介業務においてどんな違いがでてくるのか、
ポイントを絞ってお話します。

【vol．2　媒介契約種類による業務内容の違い（売主編）】

不動産では、売主（貸主）様から直接媒介を頼まれた業者のことを
「元付業者」といいます。
そして、元付業者の情報から買主（借主）を紹介する業者を
「客付業者」といいます。

前回お話した一般媒介契約は、
「元付業者」を複数にすることも可能な契約。
専任と専属専任媒介は「元付業者」をひとつにする契約です。
さらに専属専任では、
売主様自身も買主を見つけることができない契約になります。

また、不動産業者は、
宅地建物取引業法に基づいて、営業活動をしますが、
その中では、専任媒介契約では少なくとも2週間に１回の割合、
専属専任では少なくとも１週間に１回の割合で
媒介業務の報告を依頼者に対し行うことになっています。
併せて「レインズ」という
不動産情報を流通させるシステムへの登録が義務付けされます。

そうして考えると、単に不動産取引といっても
様々な取引パターンが出てきます。

（１）売主---元付業者（一般・複数依頼可）---買主
（２）売主---元付業者（専任・専属専任）---買主
（３）売主---元付業者（一般）---広告媒体等---客付業者---買主
（４）売主---元付業者（専任・専属専任）---レインズ（義務）等---客付業者---買主

のパターンなど。

お客様（売主）から見ると

一般媒介では、複数の業者に媒介依頼できることから
お客様を中心にした媒介ルートの確保と拡大を図ることができます。
そして、その取りまとめ管理も、お客様（売主）自身が行うことになります。

専任・専属専任では、媒介窓口を一本化する代わりに
流通機構「レインズ」への物件情報登録を業者に義務付け、
売却の情報をできるだけ広く周知することができます。

そして、お問合せ対応や広告企画の管理は、
専任又は専属専任を受けた不動産業者が行い、
お客様（売主）は一定期間毎に媒介業務報告を受けます。

どちらの方法が優れているとか、良いということはありません。
不動産業者によく内容を聞いて、
お客様の売却スタンスに適した契約方法を選択することが
良いと思います。

また、同契約期間は最長で3ヵ月になります。
最初は、専任契約を締結し、その後の不動産業者の
仲介活動内容や反響状況を見ながら
一般媒介にしていくなどの方法も考えられます。

今回のポイントは、一口に媒介契約といっても３つの契約形態があり、
その契約形態によって情報の流通経路が変化することを理解しておくこと。
そして、実際の媒介契約締結では、
お客様のご売却に関する状況や考えをきちんと不動産業者に伝え、
一番適した媒介契約を締結することが大切になります。

今回は、売主側からみた媒介契約形態の違いによる
その後の仲介業務内容の違いについてお話しました。
次回の「不動産取引の基礎を知ろう」では、
買主サイドから見た契約種類による違いについてお話します。

不動産売買のポイントは？

まずは、不動産取引の流れを大まかにでも知っておくことが大切です。
全10回ぐらいで大切な項目をピックアップしていきます！

【vol．1　媒介契約の種類】

不動産の売却を頼むとき、不動産の購入を頼むときなどには、
媒介契約を締結します。

媒介というと難しいかもしれませんが、単純に「仲介」のこと。
そして、その契約形態には、3種類の契約があります。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の三通り。

売却を例にとって説明すると、
不動産業者が皆様から売却を依頼されると、
はじめに、お客様がどんな売却仲介スタイルを希望しているのかを確認します。

一般媒介
お客様が直接、何社かの不動産業者に仲介を依頼するケース。

専任媒介
仲介を依頼する不動産業者をひとつに決めますが、
お客様が自分で買主を見つけた買主とは売買契約しても良いもの。

専属専任
仲介業者をひとつに決めるのに加え、
お客様自身で買主を見つけることもできない契約になります。

それでは、その契約形態の違いにより、どんな結果が生じるのでしょうか？
続きは、次回以降でお話しいたします！